Page 51 - German Council Magazin 02.2021

GERMAN COUNCIL . INTERVIEW

© Tabea Vogel – tabeavogel.ch richtigung von zehn Prozent ist in diesem
Szenario nicht unrealistisch. Die Frage
ist aber: Werden die Zinsen so stark stei-
gen?

Sie sehen das nicht so?
Zwischen steigender Inflation und stei-
genden Realzinsen existiert kein Auto-
matismus. Die Zinsen sinken seit 40 Jah-
ren. Die Haushaltslage der Staaten und
die Abhängigkeit des Aufschwunges von
der Ausweitung der Geldmenge lässt die
Wahrscheinlichkeit hoch sein, dass die
Realzinsen tief bleiben. Eine zu schnelle
Leitzinserhöhung kann die Wirtschaft
abwürgen. Gut möglich, dass die Fed ei-
nen Zinsschritt auslässt oder schon 2023
den Leitzins wieder senkt. Aufgrund ei-
niger volkswirtschaftlicher Effekte ist die
Tendenz vorhanden, dass die künftige
Inflation höher ist als die von 2014 bis
2019.

Ihr Rat an Immobilieninvestoren?
Auf langfristige Indexmietverträge set-
zen, die an die Inflationsentwicklung ge-
Dr. Stephan Kloess koppelt sind. Also indirekte Investition
in kommerzielle Immobilien oder fokus-
sierter: in Objekte der öffentlichen
sollte mit den jeweiligen Regierungen hen Preis-Plateau. In Luzern hat jüngst Hand, Rathäuser, Polizeipräsidien, Spi-
diskutieren, welche Vorgaben am effek- eine Immobilie in Bahnhofsnähe zum täler und Kindergärten mit bis zu 20-jäh-
tivsten zum Ziel führen. 51-fachen des Jahresmietertrags den Be- rigen Mietverträgen. Der Wechselkurs
sitzer gewechselt. Das entspricht einer spielt bei solch langen Zeiträumen keine
Bislang lauten die Auflagen, minimaler Nettorendite von 1,96 Prozent. Werden Rolle.
Energieverbrauch bei neuen Überbau- Bewirtschaftungskosten und Instandhal-
ungen und aufwändige Modernisierung tung abgezogen, sind es noch rund 1,3
bei Bestandsobjekten. Prozent – real nähern wir uns der Null- Das Gespräch führte
Was nicht bedacht wird: In Bestandslie- Linie. Richard Haimann,
genschaften ist bereits all das CO ge- freier Wirtschaftsjournalist
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bunden, das bei Schaffung eines neuen Verteuern die Leitzinserhöhungen in
Gebäudes erst anfällt. Über den Lebens- den USA auch die Kreditkonditionen in
zyklus einer Immobilie betrachtet entste- der Schweiz, wären Wertberichtigungen
hen 50 Prozent der Emissionen bereits zu erwarten ...
bei der Erstellung. Da stellt sich die be- Natürlich. Eine vereinfachte Beispiel-
rechtigte Frage, wie sinnvoll extreme rechnung: Angenommen die Kapitalisie-
Modernisierungsauflagen sind, wenn sie rungsrate wird aufgrund steigender Zin-
dazu führen, dass bestehende Gebäude sen um 100 Basispunkte erhöht, also
abgerissen und durch Neubauten ersetzt von zwei auf drei Prozent, dann sinkt
werden, was am Ende deutlich höhere der Immobilienwert – rein mathematisch
CO -Emissionen verursacht. – um 33 Prozent. Bewerter werden so
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hohe Abwertungen nicht vornehmen, da
Mit Klimaschutzauflagen sind Investo- der Zusammenhang nicht Eins zu Eins
ren auch in der Schweiz konfrontiert. besteht, es eine Zeitverzögerung gibt, Dr. Stephan Kloess (55), Geschäftsführer des
Nicht nur damit, sondern noch mit ei- Zinsen wieder sinken und der Mieter- Investment Advisors KRE KloessRealEstate,
nem weiteren Problem. Schweizer Lie- trag bis zum Zeitpunkt der Refinanzie- entwickelt seit 18 Jahren Immobilienanlage-
genschaften befinden sich auf einem ho- rung steigen könnte. Aber eine Wertbe- strategien für institutionelle Investoren.

Shopping Places* Magazine 2 / 2022 49